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Accès par une parcelle contiguë : l’enclave écartée pour l’ensemble du fonds

Publié le : 29/07/2026 29 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanisme

En matière de circulation foncière, la qualification d’enclave conditionne directement la possibilité d’imposer un passage à un voisin. Par un arrêt du 9 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-18.493) apporte une précision structurante sur l’appréciation de cette situation, en rappelant que l’analyse doit porter sur le fonds dans sa globalité et non sur une parcelle isolée.

Dans quelles conditions une servitude de passage peut-elle être obtenue ?

La servitude légale de passage, prévue à l’article 682 du Code civil, permet au propriétaire d’un terrain insuffisamment desservi par la voie publique d’obtenir un passage sur un fonds voisin, moyennant indemnité. Ce mécanisme vise à garantir l’usage normal du bien lorsqu’aucun accès suffisant n’existe. Le texte est consultable sur Legifrance à l’adresse suivante : article 682 du Code civil. Encore faut-il caractériser un véritable état d’enclave. L’absence d’accès direct à la voie publique ne suffit pas en elle-même. Les juges vérifient concrètement si le fonds est réellement privé d’une desserte normale. En l’espèce, des acquéreurs avaient acheté, par un même acte, une parcelle bâtie disposant d’un accès sur rue et une parcelle attenante non bâtie. Soutenant que cette dernière était enclavée, ils sollicitaient la création d’un passage sur les terrains voisins.

L’enclave s’apprécie-t-elle parcelle par parcelle ?

La Cour de cassation rejette cette analyse. Elle relève que les deux parcelles contiguës, appartenant aux mêmes propriétaires et acquises simultanément, formaient un ensemble immobilier constituant un fonds unique. L’arrêt est consultable sur Legifrance : Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-18.493. Dès lors que cet ensemble bénéficiait d’un accès à la voie publique par la parcelle bâtie, l’état d’enclave ne pouvait être retenu pour la seule parcelle non bâtie. L’appréciation doit donc se faire à l’échelle de l’intégralité du fonds appartenant au même propriétaire. La décision rappelle que la création d’une servitude de passage demeure exceptionnelle. Elle suppose l’absence d’accès suffisant pour l’ensemble du fonds, et non pour l’une de ses composantes prises isolément.
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