Congé pour vendre un bien indivis : l’unanimité des propriétaires conditionne sa validité
La validité d’un congé pour vendre un bien indivis dépend concrètement de l’accord de chaque propriétaire. Dans un arrêt du 2 juillet 2026, la Cour de cassation juge que l’absence de consentement d’un coïndivisaire constitue une irrégularité de fond. Le locataire peut donc obtenir l’annulation du congé sans établir de préjudice.
Comment le désaccord d’une coïndivisaire a-t-il affecté le congé ?
À la suite du décès de l’un des bailleurs, plusieurs héritiers étaient devenus propriétaires indivis du logement loué. Un congé pour vendre avait été notifié au locataire, alors que l’une des coïndivisaires n’avait pas approuvé cette démarche.
Le locataire en a contesté la validité, en soutenant que l’acte ne pouvait produire aucun effet sans le consentement unanime des indivisaires. La cour d’appel a toutefois écarté sa demande. Elle avait qualifié l’irrégularité de vice de forme et relevé que l’intéressé ne démontrait aucun grief résultant du défaut d’accord.
Pourquoi le congé pour vendre exige-t-il un consentement unanime ?
La Cour de cassation censure ce raisonnement en partant des effets attachés au congé. Celui-ci vaut offre de vente au bénéfice du locataire et relève, par conséquent, de la catégorie des actes de disposition.
Or, conformément à l’article 815-3 du Code civil, un tel acte ne peut être accompli sans le consentement de l’ensemble des indivisaires, sous réserve des exceptions légalement prévues. L’absence d’accord de l’un d’eux prive donc les auteurs du congé du pouvoir nécessaire pour délivrer valablement cet acte.
Le locataire doit-il démontrer un préjudice pour obtenir la nullité ?
Pour la Haute juridiction, ce défaut de pouvoir caractérise une irrégularité de fond au sens de l’article 117 du Code de procédure civile. Sa sanction ne dépend pas de la preuve d’un grief, contrairement à celle d’une simple irrégularité de forme.
Le congé délivré sans l’accord de tous les propriétaires indivis encourt ainsi la nullité. La décision réaffirme les exigences propres à l’indivision lors de la vente du logement et préserve l’exercice du droit de préemption du locataire.
Historique
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