Le syndicat reste tenu d’indemniser les dommages issus d’une partie commune à jouissance exclusive
La jouissance exclusive d’une partie commune n’en modifie pas, à elle seule, la qualification. Le règlement de copropriété peut certes imposer au copropriétaire bénéficiaire d’en supporter l’entretien ou les réparations. Une telle répartition permet-elle toutefois au syndicat d’écarter sa responsabilité lorsque cette partie commune cause un dommage ?
Par un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation répond négativement et réaffirme le caractère d’ordre public de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
Dans cette affaire, le locataire d’un local commercial avait subi des infiltrations provenant d’une toiture-terrasse surplombant les lieux. Cette partie commune était réservée à la jouissance exclusive d’un autre lot. Or, le règlement prévoyait que les propriétaires concernés supportaient l’entretien et les réparations des parties communes dont ils avaient l’usage exclusif.
La clause d’entretien produit ses effets sans changer la nature du bien
La cour d’appel avait écarté la demande indemnitaire formée contre le syndicat. Après avoir relevé que les infiltrations résultaient d’une défaillance du complexe d’étanchéité de la toiture-terrasse, elle avait appliqué la clause transférant son entretien et ses réparations au copropriétaire bénéficiaire.
La Cour de cassation ne conteste pas la validité de ce mécanisme. Le règlement peut donc mettre l’entretien d’une partie commune à jouissance exclusive à la charge du copropriétaire qui en bénéficie.
Cette obligation reste néanmoins sans incidence sur la qualification juridique de l’espace. Malgré l’usage exclusif accordé, celui-ci conserve sa nature de partie commune.
Le recours de la victime subsiste contre le syndicat
La décision d’appel est dès lors censurée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte rend le syndicat responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers lorsqu’ils trouvent leur origine dans les parties communes, notamment en présence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien.
Cette responsabilité étant d’ordre public, aucune stipulation du règlement ne peut l’exclure. La victime conserve ainsi son action contre le syndicat, même si l’entretien de la partie commune a été confié à un copropriétaire déterminé.
La clause règle uniquement la répartition interne de l’entretien au sein de la copropriété. Elle ne saurait supprimer le recours indemnitaire ouvert à la victime contre le syndicat.
Après indemnisation, le syndicat peut néanmoins exercer une action récursoire contre le copropriétaire tenu de l’entretien, sous réserve que les conditions de sa responsabilité soient réunies.
Historique
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